１. 交通アクセス・沿線概要
「Live Flat塚本新北野」は、JR 東海道本線（JR京都線・JR神戸線）「塚本駅」を最寄駅とする立地を想定しています。塚本駅は大阪市淀川区・西淀川区の境界近辺に位置し、大阪都心へのアクセス性が高い駅です。
塚本駅は快速列車は停車しませんが、普通列車や新快速との接続駅を活かした乗換アクセスも選択肢になります。駅前には西淀川区・淀川区をつなぐ交通網が整備されており、バス・徒歩・自転車での生活利便性も高めです。
また、近年、駅周辺の再開発や街並み整備も進められており、居住用途においても改善傾向が見られる地域です。住宅・商業用途の混在による利便性と、住環境維持のバランスが問われるエリアとも言えます。
２. 主要駅までのアクセス目安
以下は、塚本駅を起点とした代表的な目的地への所要時間例（乗換・待ち時間含む場合あり）です。
| 目的地 | 想定ルート例 | 所要時間目安 |
|---|---|---|
| 大阪駅（梅田） | JR京都線・神戸線 普通列車で 1駅 | 約 5 分前後（快速直通できないことあり） |
| 新大阪駅 | 大阪駅で乗換、または在来線直通利用 | 約 10〜15 分前後 |
| 塚本 → 西宮・神戸方面 | JR神戸線 普通列車で乗車 | 約 15〜20 分前後 |
| 天王寺 | JR大阪駅経由または在来線＋乗換 | 約 20〜25 分見込み |
| 京都駅 | JR京都線 経由（大阪駅乗換含む） | 約 30〜35 分前後 |
特に大阪駅への近さが強みとなっており、都心勤務・通勤の便として評価されやすい立地です。
３. 最寄駅・塚本駅の賃貸家賃相場
複数不動産情報サイトの相場データを基に、塚本駅周辺の賃貸家賃相場を整理します。
主な相場データ例
- HOME’S：ワンルーム 5.03 万円、1K 6.22 万円、1DK 8.51 万円、1LDK 8.78 万円 などの掲載あり。 (ライフルホームズ)
- SUUMO：駅近・新築条件下で、ワンルーム 6.4 万円 ～ 3LDK 15.8 万円 というレンジを示しています。 (SUUMO)
- Yahoo!不動産：全体平均 7.7 万円、ワンルーム 5.5 万円、1K 6.7 万円、1DK 7.9 万円、1LDK 9.7 万円 等のデータ。 (Yahoo!不動産)
- CHINTAI：賃貸家賃相場一覧として、6.20 万円、7.75 万円、13.00 万円などのレンジが掲載。 (賃貸ネット)
- Porty：新築木造想定家賃例として、木造 0 年で 65,254 円という参考値。 (porty.co.jp)
- Residence-Community：総合相場レンジとして、ワンルーム 5.0～6.5 万円、1K／1DK 6.0～8.5 万円、1LDK 8.5～11.0 万円、2LDKクラス以上 10～15 万円台も例示。 (residence-community.com)
- HouseCom：間取り別・築年別平均家賃一覧でも 7.0 万円前後の実例が示されています。 (ハウスコム)
- 住まいインデックス：塚本駅の賃料相場は近年、3 年間で約 4.53% 上昇。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
相場目安（総合判断）
上記を総合すると、塚本駅周辺の賃貸家賃相場の目安は以下のようになります：
- 単身～1Kクラス（ワンルームを含む）：5.0 ～ 7.5 万円
- 中間層（1DK〜1LDK）：7.5 ～ 11.0 万円
- ファミリー／複数LDK：10 万円台後半～条件により 15 万円超の例もあり得る
建物の築年数、駅徒歩距離、設備仕様、間取り・方角等で賃料幅は大きく変動するため、このレンジを目安として個別物件で調整が必要です。
４. 治安・街の雰囲気
塚本駅周辺・西淀川区に関する治安・地域評価を公表情報および地域レビューをもとに整理します。
治安に関する情報
- Chintai の記事で、西淀川区（塚本駅を含む地域）は大阪市 24 区中、人口1万人あたり犯罪発生件数で 22 位（下から3番目）とあり、「大阪市内では比較的治安が良い方」だという評価。 (賃貸ネット)
- LAKIA不動産地域ページでは、駅周辺は比較的良好な治安と評価されるものの、「夜間や人通りの少ない通りでは注意が必要」との言及もあります。 (lakia-fukushima.com)
- Local55 の現地取材記事では、塚本駅～大阪駅は近く、朝夕の通勤混雑度がややあるという声がある一方で、「立地良く交通便が利く割に家賃がそれほど高くない」という語りがあり、居住評価の一環として治安＋利便性のバランスが評価されている様子。 (ラク賃不動産)
- “塚本駅周辺は治安が良く落ち着いた場所に住みたい女性にはおすすめ” といった表現も、賃貸情報系サイトで紹介されています。 (Woman.CHINTAI)
これらから、駅周辺・主要通り沿いでは比較的安心感が持たれている地域環境と考えられます。ただし、深夜時・裏道・線路沿い・暗部通路などは注意が必要で、物件選定時には通路・照明・入口構造などを実地確認すべきです。
街の雰囲気・住環境
- Residence-Community のレビューでは、商業施設と住宅街が混在し、生活利便性と居住静穏性を調整した街並み構成がなされているとの記述があります。特に駅近の幹線道路沿線は賑わいを持ちつつ、一本入ると静かな住宅街が広がる街並み傾向。 (residence-community.com)
- Local55 記事で「駅～大阪駅 1 区間」「朝夕ラッシュも混みにくい」「家賃がそれほど高くない」などの語りは、利便性評価・住みやすさ評価の裏付けとして言及されています。 (ラク賃不動産)
- COCO MARINI 物件紹介記事でも、駅近交番の存在や通りの選び方・建物構造により安心感を高める工夫が必要との指摘があります。 (residence-review.net)
このような評価から、塚本駅周辺は「利便性を重視しつつ、落ち着いた暮らしを求めたい層」に好まれやすい地域像と捉えられます。
５. 駅の乗降者数・利用人口
塚本駅の利用実態および人口規模を示すデータを、公開情報から整理します。
- PB-Column の記事によれば、StatResearch データで塚本駅の 1日平均乗降客数 35,612人 というランキング値が引用されています。 (pb-column.com)
- 同記事では Wikipedia における乗車人員 18,724 人（2013 年度等）を基に、上下車含めると約 37,448 人前後ではないかと推定する論も載っています。 (pb-column.com)
- Woman.Chintai 記事では、JR 西日本・東海道本線 塚本駅の一日平均乗車人員を 17,806 人 として記載。 (Woman.CHINTAI)
- これらを総合すると、塚本駅の 一日乗降客数は 3〜4 万人台 の規模と見積もられ、通勤・通学路線としての利用基盤が一定数ある駅と言えます。
なお、駅周辺の住民人口統計数字は検索時点で明確な公表値は確認できませんでしたが、大阪市西淀川区・淀川区それぞれの地域人口が数万人規模であることから、日常居住圏人口も駅近圏に十分存在すると見られます。
６. 周辺実在施設 5選と概要
物件検討者が気にする「買い物・公共施設・教育・安全性など」を補強する代表施設を、塚本駅近辺から 5 件ピックアップし、概要を紹介します。
| 施設名 | 種類 | 概要 |
|---|---|---|
| ライフ 塚本店 | スーパー | 駅近くの食品スーパー。日常の食料品・日用品調達の主要拠点の一つ。 |
| ドン・キホーテ 北大阪塚本店 | ディスカウントストア | 家電・日用雑貨・衣料品を扱う大型ディスカウント店。駅近接性も良好。 |
| 大阪市立塚本小学校 | 小学校 | 地域の小学校。学区検討を行う際に通学距離の目安となる施設。 |
| 淀川図書館 西ブランチ | 図書館 | 地域住民向けの図書貸出・閲覧機能を持つ公共図書施設。文化・学び用途に寄与。 |
| 西淀川警察署 塚本交番付近 | 警察署／交番 | 地域治安維持の拠点。駅近交番の存在は住民安心感への寄与が期待される。 |
これら施設は徒歩または数分圏内またはバス圏内に存在し得る実施設として、住生活を支える役割を持ちます。
７. 検討者向けポイント整理
「Live Flat塚本新北野」を検討する方に向けて、立地環境を理解・比較する上でのポイントを以下に整理します。
- アクセス利便性：大阪駅まで 1 駅、都心部への移動時間が短く通勤に強みがある点。快速停車駅ではない点を加味したルート検討が重要。
- 家賃設定目安：単身層～1K で 5 万～7.5 万円程度、1LDK など中間層向けでは 8 万円台～11 万円前後、ファミリー向けでは 10 万円台後半〜15 万円前後を視野に。
- 治安・環境：西淀川区は大阪市内では比較的治安ランクが良い区域との評価が複数出ており、駅近・主要通り沿いの安心感が一定期待できる。ただし夜間裏道・線路沿い等で配慮が必要。
- 駅利用基盤：乗降数は 3〜4 万人規模と見積もられ、駅としての需要基盤は十分。通勤・通学路線としての安定性が期待できる。
- 生活利便性：スーパー・ディスカウントストア・学校・警察・図書館等の施設が近傍に存在し、日常生活支援インフラが揃っている。
これら観点から、Live Flat塚本新北野 は「大阪駅近く／都市利便性を重視しつつ、比較的リーズナブルな賃料水準で暮らしたい」層にとって、比較的魅力ある選択肢になり得る立地と言えるでしょう。
