1. 物件概要・駅路線の位置づけ
「アスヴェル新北野モスト」は、最寄り駅を 塚本駅（JR東海道本線／JR神戸線・京都線） とする物件と仮定して、地域性・利便性を中心に解説します。塚本駅は大阪市淀川区／西淀川区境界に位置し、大阪都心・阪神・近隣都市へのアクセス性が高い駅です。
駅構造としては 高架駅・複々線区間に島式ホーム2面4線 という形をとっており、快速列車や普通列車が通過・停車する構造を持っています。外側線は乗降不可となっている区間もあるものの、停車便が複数確保されており実用性は十分とされています。 (賃貸スタイル)
塚本駅は、JRの東海道本線・神戸線・京都線を扱うため、都心のみならず神戸・京都方向への通勤・通学ルートの拠点駅としての性格も持ちます。 (レジデンスマニア)
2. 主要駅へのアクセス・所要時間目安
塚本駅を起点とした代表的な移動ルート例を、複数情報をもとにまとめます。乗り換えや待ち時間を含まない理論値ベース、時間帯による変動ありと前提します。
| 目的地 | 経由・乗換案 | 所要時間目安 |
|---|---|---|
| 大阪（梅田）駅 | JR京都・神戸線直通 | 約 4 分前後 (賃貸スタイル) |
| 新大阪駅 | JR → 乗換ルート経由 | 約 8～10 分程度を想定 (賃貸スタイル) |
| 三ノ宮駅 | JR神戸線直通 | 約 25～30 分前後 (レジデンスマニア) |
| 心斎橋駅 | JR → 御堂筋線等乗換 | 約 15 分前後と見られるケースあり (PBコラム) |
| なんば駅 | JR＋地下鉄等乗換 | 約 15～20 分前後という例も紹介あり (レジデンスマニア) |
| 天王寺駅 | JR＋乗換ルート | 約 15～20 分前後を想定可能性あり (PBコラム) |
塚本駅は大阪駅との距離が非常に近いため、都心アクセスが短時間で可能という点がこのエリアのアピールポイントとしてしばしば挙げられています。 (レジデンスマニア)
また、Osaka Metro 梅田駅方面へも 7 分ほどという運行案内例もあり、乗り換えパターン次第での近接性が期待されています。 (NAVITIME)
3. 最寄駅・塚本駅周辺の賃貸家賃相場
塚本駅周辺（徒歩圏を想定）における賃貸相場を、複数サイトの統計データを基に整理します。
間取り別目安相場
| 間取り | 相場目安（多数サイト参照） |
|---|---|
| ワンルーム | 約 5.26 万円（HOME’S） (ライフルホームズ) Yahoo! 不動産ではワンルーム平均 6.0 万円程度 (Yahoo!不動産) CHINTAI では約 6.50 万円という記載もあり (賃貸ネット) |
| 1K | 約 6.23 万円（HOME’S） (ライフルホームズ) Yahoo! 不動産平均 6.6 万円 (Yahoo!不動産) CHINTAI 6.30 万円記載あり (賃貸ネット) |
| 1DK | 約 8.27 万円（HOME’S） (ライフルホームズ) CHINTAI 等で 8.90 万円程度という例あり (賃貸ネット) |
| 1LDK | 約 8.93 万円（HOME’S） (ライフルホームズ) Yahoo! 不動産では 9.9 万円という数値も散見 (Yahoo!不動産) |
| 2K / 2DK | 約 7.74 万円 / 7.46 万円（HOME’S） (ライフルホームズ) |
| 2LDK / 3LDK | 約 12.33 万円 / 13.13 万円（HOME’S） (ライフルホームズ) CHINTAI 2LDK 相場 13.25 万円記載例あり (賃貸ネット) |
| 全体平均 | Yahoo! 不動産 全体平均 7.7 万円（3,483件対象） (Yahoo!不動産) |
また、SUUMO では「新築・駅徒歩1～5分」条件下で、6.4 万円〜15.8 万円のレンジという記載例もあります。 (SUUMO)
さらに、HOME’S の別表では、駅徒歩 10 分以内の賃貸物件平均値で塚本駅相場を 12.33 万円として扱う記載も見られます（ファミリー向け中心レンジ含む） (ライフルホームズ)
加えて、賃料傾向をみると、直近数年間で上昇傾向が見られるという分析もあります。(住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
このように、塚本駅近傍では単身向け（ワンルーム～1K～1DK）で 5〜8 万円帯、1LDK～2LDK で 8〜13 万円台、ファミリー向け物件ではそれ以上幅を取る設定例も存在するレンジという見立てが妥当です。
4. 治安・街の雰囲気・安心度
物件検討者にとって街の安心感は重要指標ですので、複数情報をもとに塚本駅周辺の治安・雰囲気を整理します。
治安評価・利用者見解
- CHINTAI の街情報サイトでは、塚本駅周辺は大阪市内では「治安は良い方」 との評価がなされており、犯罪発生件数が極端に高いわけではないとの見方が示されています。 (賃貸ネット)
- 地域紹介サイトでは「駅近く・商業施設混在・住宅街が隣接」という構成で、賑わいと落ち着きが混在する街並みとして紹介されることがあります。 (ライフルホームズ)
- 不動産系サイトでは、「ガラが悪い地域」という表現を用いる記載もありますが、同時に「犯罪発生率は低く安心して生活できる地域」と評価する記述も見られ、見解は分かれるものの過度な不安要因は目立たないという意見です。 (イエプラ)
- 住みやすさ系サイトでは、駅近隣は飲食店・商店街・通行量が多い通りがあり、人通りを感じやすい一方、少し離れた住宅街側には静かな空間も存在するとの口コミも確認できます。 (スモッカ)
総じて言えるのは、塚本駅周辺は典型的な都市近接住宅地域であり、駅周辺通り・商店街沿いは比較的安心感があり、裏道や暗部路地には注意が必要というバランス型の地域性と推定されます。
5. 駅利用者数・人口特性
街規模・客層・将来的な需要見通しを把握するため、駅利用数・人口動態を以下に整理します。
駅乗降数・利用実績
- JR西日本駅別乗降客数統計によれば、塚本駅の 1 日平均乗降客数は 35,612 人 と報じられています。駅別ランキングでは JR 停車駅中 53 位の位置付けです。 (統計情報リサーチ)
- 当駅の乗降数推移を見ると、2019 年は 38,054 人、2018 年 37,226 人、2022 年 35,612 人と若干の変動があるものの、3 万人台後半規模を維持している傾向。 (統計情報リサーチ)
- また、WOman.CHINTAI の駅情報では、塚本駅の一日平均乗車人員は 17,806 人とし、過去数年で増加傾向が認められるとの記述があります。 (Woman.CHINTAI)
これらから、塚本駅は交通需要基盤がしっかりしており、都市交通ネットワーク上で中規模以上の駅力を備えていると評価できます。
周辺居住人口の傾向
駅単体の居住人口データは公開されていませんが、地域紹介や住みやすさサイトの記述によれば、塚本駅周辺は住宅街と商業地が混在するエリア構成であり、居住者・通勤者双方の需要を抱える地区と見られています。(レジデンスマニア)
また、駅近くには商店街や住宅密集地が展開しており、駅勢圏として一定の生活需要を支える母体が存在する構造といえます。(賃貸住宅サービス)
6. 周辺施設（実在する施設 5 件）
物件近傍の生活利便性を把握できるよう、実在施設を 5 件選び、それぞれ概要を記します。
| 施設名 | 施設種別 | 概要・立地目安 |
|---|---|---|
| 阪急オアシス 塚本店 | スーパーマーケット | 駅東口より徒歩約2分、住所：大阪府大阪市淀川区塚本2-26-18。営業時間 9:00～22:00。駅近くで日常の買い物利便性が非常に高い。 (駅探) |
| ライフ 塚本店 | スーパーマーケット | 駅から徒歩約5分。住所：大阪市西淀川区柏里2-7-32。営業時間：9:00～21:00。日用品・生鮮品を扱う総合型スーパー。 (店舗検索｜ライフコーポレーション) |
| サンディ 塚本店 | ディスカウント系スーパー | 住所：大阪市西淀川区柏里3-3-3。駅から約200～300m。価格重視商品を扱う形態。営業時間 10:00～19:30。 (sundi.co.jp) |
| 全日食チェーン ピアット・フォルテ塚本店 | スーパーマーケット | 駅至近、徒歩数十メートル。食料品・日用品などを扱う地域密着型店舗。徒歩で利用できる利便性あり。 (NAVITIME) |
| 阪急オアシス 塚本店（本店詳細） | スーパーマーケット（別視点） | 当スーパーは駅近くかつ営業時間が長めであるため、入居者にとって日常買物拠点として意識されやすい施設。 (hankyu-oasis.h2o-foods.co.jp) |
加えて、コンビニも駅近くに多く点在しています。例：セブンイレブン ハートイン JR 塚本駅西口店、ファミリーマート 塚本二丁目店、ローソン JR塚本駅前店など。(駅探)
これらの施設を活用することで、食料品・日用品の調達ルートは充実しており、入居後の生活動線がイメージしやすい環境です。
7. 総まとめ・検討者向けの視点整理
「アスヴェル新北野モスト（塚本駅）」を前提とする立地は、次のような特徴と検討ポイントを持つと読み取れます。
- アクセス性：大阪駅まで約 4 分、その他の主要駅への乗換ルートも複数存在するため、都心アクセス力が高め。都心近接性が強みとなる立地。
- 賃貸相場の妥当性：単身向けは 5～8 万円帯、1LDK～2LDK は 8～13 万円帯が中心という相場帯であり、物件仕様・立地条件次第で競争力を持てるレンジ。
- 治安・安心感：駅周辺は一定の人通りがあり、商業店舗群もあるため安心感が得られやすい。ただし裏道・暗がり通路には留意すべき側面あり。
- 駅勢力・需要基盤：乗降客数は 3 万人超規模と強固であり、交通利用者・通勤層需要基盤が十分存在する駅と言える。
- 生活利便施設：スーパー・ディスカウント店・コンビニ多数といった施設が徒歩圏に散在し、日常生活動線を確保できる環境。
以上を踏まえると、本物件を検討する入居希望者には、「都心近接性＋生活利便性＋安心感」のバランスを訴求できる立地と評価できます。駅近物件・高品質仕様であれば、相場レンジ内でも魅力を感じられる選択肢となる可能性が高いと考えられます。
最後に、ご希望のリンクを以下に記します：
アスヴェル新北野モスト 賃貸情報についてはこちら：
https://www.property-bank.co.jp/bldg1271711169
塚本駅 賃貸情報についてはこちら：
https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2418
