東淀川駅最寄り「アドバンス新大阪City Life」のアクセス・相場・環境ガイド

東淀川駅とアドバンス新大阪City Lifeの立地概要

アドバンス新大阪City Life は、JR 西日本の 東淀川駅（JR京都線・東海道本線）を最寄り駅とする物件として想定してご紹介します。東淀川駅は大阪市淀川区宮原二丁目に所在し、かつて駅周辺にあった宮原平交道が都市計画により廃止・橋上駅舎化された経緯を持つ駅です。 (ウィキペディア)

駅構造としては、2面4線の島式ホーム構成ですが、通常は内側2線のみを使用しており、快速・新快速は通過、普通列車が停車します。 (ウィキペディア)
2018年には駅舎改築および跨線自由通路の整備が実施され、踏切廃止や無障害化対応が行われました。 (ウィキペディア)

駅前には東商店街などの商店街が広がり、駅前～徒歩圏には飲食店・商店・生活施設が混在する街並みが見られます。 (ウィキペディア)

また、駅徒歩圏には住宅地が広がっており、静かな住環境を求めたい層にも適した地域性が感じられます。 (クロスハウス)

こうした駅機能性と周辺街並みという二重性を持つ立地性が、当該物件検討者にとって重要なポイントになります。

主要駅・主要エリアへのアクセス（所要時間目安）

東淀川駅を起点としたアクセス例（利用路線・乗換含む）を以下に示します。地理的に新大阪駅とは非常に近接しており、新大阪駅乗換または隣接駅扱いでのアクセス利便性が強みとなります。

目的地	利用路線 / 乗換例	所要時間目安*
新大阪駅	JR京都線 / 東海道本線、隣駅	約 1〜2 分程度
梅田 / 大阪駅	JR 京都線 → 大阪駅まで直通 or 淀川経由乗換	約 5～8 分前後
本町 / 心斎橋	JR → 地下鉄御堂筋線乗換	約 10～15 分前後
なんば	JR → 御堂筋線 or 地下鉄乗換	約 15～20 分前後
天王寺	JR → 大阪環状線 or 地下鉄乗換	約 20分前後
京都方面	JR 京都線直通	約 20〜25 分前後（快速利用時条件による）

* 所要時間は列車運行ダイヤ・乗換待ち時間・停車駅数により変動します。

このように、東淀川駅立地は「新大阪隣接性」を活かしつつ、大阪市内各拠点へのアクセス利便性を確保できる立ち位置です。

東淀川駅周辺の賃貸家賃相場

アドバンス新大阪City Life を検討するうえで、東淀川駅周辺・東淀川区域の賃貸家賃相場を複数情報ソースから整理します。

家賃相場データ例

ホームズの駅徒歩10分以内物件平均によれば、ワンルーム：5.37 万円、1K：6.73 万円、1DK：7.76 万円、1LDK：11.52 万円、2LDK：16.05 万円などの例があります。 (ライフルホームズ)
Yahoo! 不動産の東淀川駅平均賃料では、ワンルーム：5.5 万円、1K：7.2 万円、1DK：7.7 万円、1LDK：12.3 万円、2LDK：16.7 万円などという数値が示されています。 (Yahoo!不動産)
CHINTAI の駅相場情報では、ワンルーム：5.80 万円、1K：7.00 万円、1DK：8.50 万円、1LDK：11.40 万円、2LDK：16.60 万円という例が掲載されています。 (賃貸ネット)
SUUMO の新築 / 徒歩1〜5 分物件条件では、東淀川駅周辺の賃貸マンション相場がワンルーム 6.6 万円～ 4DK 15.9 万円のレンジ例が紹介されています。 (SUUMO)
東淀川駅周辺データでは、CJS（賃貸住宅サービス）運営サイトにおいて、1R・1K：5.7 万円、1DK：6.9 万円、1LDK：9.9 万円、2LDK：11.3 万円という集計例が出ています。 (cjs.ne.jp)
東淀川区全体相場（Yahoo! 不動産）では、1K：6.1 万円、1LDK：9.9 万円などの平均値も示されています。 (Yahoo!不動産)
また、区建物賃料データ（MEC-H）では、シングル（30㎡未満）平均：51,038 円、DINKS（30～60㎡未満）：87,022 円、ファミリー層（60㎡以上）：130,656 円という算出例もあります。 (メックハウス)
東淀川区の賃料推移データによれば、直近3年間で賃料が約 5.61% 上昇しているという記録も出ています。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)

これらを総合すると、東淀川駅周辺・東淀川区域の家賃相場の目安は以下のように整理できます：

ワンルーム / 1R：約 5.3 万～6.5 万円
1K：約 6.5 万～8.0 万円
1DK：約 7.5 万～9.0 万円
1LDK：約 10.5 万～13 万円程度
2LDK：約 13 万～17 万円超帯の事例もあり

「アドバンス新大阪City Life」が駅徒歩・築年・設備仕様で有利条件を備えるとすれば、上記相場の上位帯近傍での賃料設定を検討できるポジションと言えるでしょう。

治安・安全性の状況

東淀川駅・その周辺地域の治安に関して、地域紹介サイトや住民レポートなどをもとに整理します。

肯定的評価・安定性要因

IEAGENT 等地域紹介では、駅周辺は犯罪件数が比較的少なく、治安は良好との評価があります。 (pb-column.com)
X-HOUSE の調査では、駅周辺は商業密集拠点が少なく、静かな住宅街が広がっており、夜間でも騒音が少ないという見方が記載されています。 (pb-column.com)
大阪府警または地域治安データとして、東淀川区の犯罪発生率は 0.96%（人口 177,120 人・犯罪件数 1,699 件）とされ、市平均よりやや低めであるとする指摘があります（大阪市全体平均 1.34%） (chintaipro-osaka.com)
暴力犯罪・侵入窃盗・自転車盗難等の分類でも、東淀川駅周辺では「少ない～普通」レンジとする評価がなされる例があります。 (イエプラ)
地域口コミ視点でも、「ファミリー層が多く、それゆえ治安は悪くない」「スーパーなど生活インフラが揃って買物便が良く、夜間の帰宅動線も明るい道が確保されやすい」といった肯定的コメントが複数見られます。 (woman.chintai)

注意点・リスク要因

一方で、駅から離れた住宅街や裏道・路地などでは人通りが少なくなる時間帯もあり、深夜の一人歩きには注意との指摘があります。 (イエプラ)
夜間「公然わいせつ」の発生例が駅近隣市街地で報告されたという記載も地域紹介サイトにあり、安全性評価とのバランス視点が必要です。 (イエプラ)
一部住民口コミでは「夜間は人通りが少なくなる道路にやや不安を感じる」という声も記載されており、通行ルートの明るさ・視界条件を確認すべきとの助言があります。 (pb-column.com)

総合的には、東淀川駅周辺は商業拠点過多ではなく、住宅街基調という街並みを持ちつつ、治安は比較的良好との地域評価が成り立つエリアです。ただし、ルート・通行時間帯に応じて安全性確認を行うことは重要です。

駅の利用者数・人口・地域需要基盤

アドバンス新大阪City Life の需要基盤を把握するため、東淀川駅・その周辺人口動向を整理します。

GPT-Realty 調査によれば、東淀川駅から半径 500m 圏内の昼間人口は 約 67,891 人、夜間人口は 約 47,764 人 と推定されており、昼間人口が夜間人口を上回る傾向から、通勤・学生需要が混在している地域と見られます。 (gpt-realty.com)
この点から、駅周辺は住民だけでなく通勤・学生層の流入もある街で、人流基盤のある立地と判断できます。
東淀川区内では、2025年時点の治安データにおいて犯罪発生率 0.96%（前述）という区統計値が示されており、区レベルでは中間〜やや安全性が評価される地域性を持っています。 (chintaipro-osaka.com)
ALSOK の治安ランキングでは、大阪市東淀川区は “108.88 人に 1 件” という指標で、区別治安ランキングで比較的上位寄り（月間発生率視点評価）とされています。 (ALSOK（アルソック）)
区域住民構成としては、静かな住宅街・戸建て住居・集合住宅混在エリアという性格を帯びた区画が比較的多く、地域定着型住民が多めとの住民報告もあります。 (クロスハウス)

これらを踏まえると、東淀川駅近傍地域は昼夜人口の両面である程度の集客力をもち、賃貸需要を支える潜在性を有しているエリアと評価できます。

周辺施設の例（5施設ピックアップ）

以下は東淀川駅周辺で、生活利便性・公共性・地域魅力を支える実在施設を 5 つ紹介し、それぞれの概要をまとめます。

東淀川駅前商店街 / 東商店街
駅前には東商店街（東淀川駅東商店街）が広がり、飲食店・小売店・日用雑貨店などが集中。日常の買物動線上に位置する通りとして機能。 (ウィキペディア)
業務スーパー東淀川店
駅徒歩圏内などに業務用スーパーが立地し、大容量食材・日用品を扱う店舗があり、生活コスト抑制ニーズを支える拠点。 HOMES の駅街情報では業務用スーパー存在が街特徴として挙げられています。 (ライフルホームズ)
コンビニ多数・小商店群
東淀川駅周辺にはコンビニ店舗が複数点在しており、日常買物利便性が確保されていると、街情報サイトで「コンビニ数が多い」との記述がなされています。 (ライフルホームズ)
淀川区役所・区公共施設
東淀川区の行政施設や支所・公共サービス施設が徒歩・バス圏に存在し、住民手続き利便性を補完する施設配置がなされています（区行政区域構成情報） (オープンハウス戸建て仲介サイト)
淀川河川敷公園（淀川河川公園西中島・中島地区等）
駅近隣では川沿いの緑地・河川敷公園が展開しており、散歩・ジョギング・景観空間を提供する公共空間として住環境を補強。 (pb-column.com)